Ovo je sistem izgrađen decenijama i potreban mu je potpuno drugačiji pristup od strane svih, počevši od vrha. Pristup u kojem bi institucije počele da vide javni interes iznad svega.
Imati kuću/stan u Albaniji je nekako dostiglo granice sna, a ne stvarnosti. Visoke cene kuća/stanova otežale su porodicama koje traže novi krov nad glavom da ga priušte. Ovo je ogroman jaz koji stvaraju rastuće cene u industriji nekretnina s jedne strane i veoma nisko i beznačajno povećanje plata koje svi primaju svakog meseca.
Ali ono što uzrokuje ovo povećanje cena nije nikakvo zlatno pravilo: kada postoji potražnja, cena raste. Nekako neka druga dešavanja narušavaju ova pravila, a neki stručnjaci smatraju da je neformalni novac u privredi jedno od njih.
Prosečna cena u Tirani dostiže 1.200 evra po kvadratu
Na albanskom tržištu nekretnina, razvoj je bio veoma dinamičan iz godine u godinu. Građevinarstvo, uglavnom u glavnom gradu Tirani, beleži rast, a takođe i cene. Svrha izgradnje toliko je bila uglavnom za stambenu upotrebu, ali i za zgrade mešovite namene koje takođe uključuju poslovne aktivnosti i kancelarije. U prestonici postoje konkretni projekti gde je sada kvadrat dostigao 5 000 evra. Reč je o ovim sumanutim cenama u zemlji u kojoj je prosečna plata blizu 505 evra.
Naravno, radi se o nekim odabranim projektima u najpoželjnijim oblastima u Tirani gde oni koji traže nekretninu, novac im je kao poslednji problem. Ali ono što je zaista zabrinjavajuće je činjenica da su više cene sada svuda oko Tirane. Pre nekoliko godina, lako se mogao naći dom za 600–800 evra kvadratnih metara. Danas je prosečna cena u Tirani, prema indeksu Keydata Albaniа (agencija koja obrađuje podatke o nekretninama u prodaji i izdavanju) 1200 evra kvadratnih metara. Za samo godinu dana cene su zabeležile veoma visok rast, a to je potvrdila i Banka Albanije u jednoj od najnovijih publikacija koja se bavi analizom tržišta nekretnina.
Prema Fišerovom indeksu cena kuća/stana, koji je izračunala Banka Albanije, prosečna cena stanova prodatih tokom prve polovine 2022. porasla je za 28,4% u odnosu na prethodnih šest meseci i za 39% u odnosu na pre godinu dana. Ovo je najveći šestomesečni rast indeksa od 2013. godine kada je Banka Albanije počela da se bavi statistikom nekretnina.
Povećanje plata je, s druge strane, daleko niže nego što je potrebno da bi se uopšte pratili troškovi. Prema podacima INSTAT-a, prosečna plata u zemlji u drugom kvartalu 2022. povećana je za 7 odsto. S druge strane, troškovi zbog poskupljenja hrane i drugih proizvoda porasli su za preko 6,7 odsto, što čini realno povećanje u platama da bude samo 0,3%.
Za jednu deceniju, cene stanova u Tirani su se udvostručile, što je otežalo posedovanje kuće/stana. Prema nedavno napravljenoj računici, prosečan Albanac treba da radi 24 godine više nego što je trebalo da radi 2015. da bi imao kuću/stan.
U proračunu je uzet tipičan slučaj kada neko traži stan od 90 kvadrata u Tirani. Tako da on danas mora da plati 105.000 evra da bi posedovao ovaj stan. Ovaj obračun ne uključuje nikakve druge troškove kao što su osiguranje, porez ili opremanje. Neko sa prosečnom platom morao bi da radi 64 godine da bi kupio ovaj stan, s obzirom da 30 odsto prihoda ide na pokrivanje kredita. Za isti stan, ista osoba 2015. sa prosečnom platom te godine (oko 400 evra, povećanje od samo 26% od današnje plate) i tržišnom cenom za tu godinu morala bi da radi samo 40 godina da bi posedovao stan.
Ova kalkulacija se zasniva na raspoloživim prihodima porodice indeksiranih stopom inflacije, prosečnoj ceni kvadratnog metra u Tirani, vremenskoj vrednosti novca i prosečnim godišnjim kamatnim stopama na kredite prema Banci Albanije.
„Formalni” razlog zašto cene „polude”
Izvor: invest-in-albania.org
Kako cene rastu, građevinske kompanije imaju svoje objašnjenje za te pojave. Nakon COVID-19, globalna ekonomija je ponovo pokrenuta bržim tempom nego što se očekivalo, stvarajući nedostatak sirovina. Takođe, energetska kriza koja je počela u septembru 2021. godine imala je svoj udeo u ovoj situaciji, dodatno podižući troškove kompanija. Građevinski sektor nije ostao imun. Potvrđuju da je cena cementa, gvožđa i drugih materijala koji se koriste u građevinarstvu poskupela za 30-50 odsto, ali u konkretnim slučajevima čak i duplo više.
U tom slučaju, ako građevinski materijal košta više, naravno, to će se odraziti i na konačnu cenu za svaku prodatu nekretninu. Drugi razlog za poskupljenje je, prema rečima agenata za nekretnine, potražnja. Glad Albanaca za kupovinom imovine je sve veća, što je podstaklo i rast cena.
Ali i građevinske dozvole su u porastu i čini se da nije bilo moguće ublažiti nagli porast. Prema podacima INSTAT-a, u prestonici je za period januar - jun 2022. godine izdato građevinske dozvole za skoro 1,2 miliona kvadratnih metara, što je povećanje od 45 odsto u odnosu na isti period pre godinu dana. Oni koji nude objašnjenja o rastu cena često imaju svoj udeo u situaciji, ali neki stručnjaci smatraju da je to mnogo više nego što troškovi i potražnja mogu da opravdaju.
Da li neformalni novac diktira nivo cena?
Sektor građevinarstva je klasifikovan kao jedan od glavnih koji predstavlja rizik od pranja novca. Prema godišnjim izveštajima Generalnog direktorata za sprečavanje pranja novca u Albaniji, građevinarstvo se nalazi u nekim tipologijama koje koriste ljudi koji žele da legalizuju svoj neformalni novac i da ga upotrebe u privredi.
Ali danas niko ne može reći koliko se tog neformalnog novca ulaže i deformiše cenu i tržište. Eksperti smatraju da bi se Albanija u jednom trenutku mogla suočiti sa mehurom u građevinskom sektoru.
Veštački visoke cene služe samo nekim ljudima koji koriste mehanizam kupovine da legalizuju svoj novac i veštački utiču na tržište. Zvanično vlasti u Albaniji nikada nisu prihvatile da na nivo cena na bilo koji način utiče ilegalni novac, ali to ne znači da deformitet i rizik po ekonomiju nisu prisutni.
Međunarodni monetarni fond je u prošloj misiji u Albaniji podvukao nešto veoma važno i tu je jaka poruka o tome šta se dešava u građevinarstvu i nekretninama. „Pozdravljamo napore BoA da reši značajne praznine u podacima o nekretninama i građevinarstvu i pozivamo na pojačani nadzor uticaja ovog sektora na finansijsku stabilnost“, glasila je poruka. Ako čitate između redaka, stvari su jasne da MMF takođe vidi rizik u vezi sa onim što se trenutno dešava.
U drugom izveštaju Globalne inicijative protiv transnacionalnog organizovanog kriminala objavljenom prošle godine ističe se da se sredstva dobijena uglavnom od međunarodne trgovine drogom koriste u građevinskom i turističkom sektoru u Albaniji. Evropska komisija je takođe prošle godine u izveštaju podvukla činjenicu da Albanija mora učiniti više da spreči pranje novca. Glasovi stručnjaka i ekonomista koji se slažu da je razvoj nekretnina i građevina na neki način deformisan od normalnih pravila, sve više se povećavaju iz dana u dan.
Naravno, ova situacija ne obuhvata sav sektor građevinarstva, gde možete pronaći kompanije sa dugom istorijom poslovanja i dobrim imenom na tržištu koje se sigurno bore da opstanu u nekoj nepravednoj situaciji.
Ko plaća cenu institucionalnog slepila
To je deo porodičnog mentaliteta u Albaniji i na Balkanu uopšte, kupiti i imati kuću/stan. Ali, sa novim nivoom cena, slika koju danas imamo je da prosečan Albanac celog života mora da se muči i možda uspe da kupi kuću/stan. Onaj ko je na granici preživljavanja, može imati samo jedan od svojih snova, dok se čini da multimilioneri kupuju više od jednog, ali brojke se ne poklapaju sa stvarnošću. U ovom slučaju se postavlja pitanje: ko kupuje i zbog čega cene rastu do nebo?
Odgovor nije tako jednostavan. Morate provjeriti lanac razvoja kako biste pronašli istinu, a institucije izgledaju kao da nemaju volje za to iz nekih razloga. Prvo morate imati nezavisne institucije, a to je nešto što je u Albaniji samo san. Kada bi svako imao društvenu odgovornost da korektno radi svoj posao, veza između politike i biznisa bi se direktno prekinula i korupcija bi bila prekinuta.
Ali ovo nije nešto što jedna osoba može da uradi. Ovo je sistem izgrađen decenijama i potreban mu je potpuno drugačiji pristup od strane svih, počevši od vrha. Pristup u kojem bi institucije počele da vide javni interes iznad svega.
Niko ne kaže da vlada mora upravljati tržištem. Ali sigurno može zaštititi građane od deformisanih tržišta i cena na koje utiče nelegalno finansiranje, ako postoji. Da biste to znali, morate raditi da to dokažete. Albanija je uložila prvih 110 miliona evra u ono što se zove reforma pravosuđa. Od 2016. godine kada je sve odobreno do danas rezultati su zapanjujući.
Početkom 2021. SPAK (Specijalna struktura za borbu protiv korupcije i organizovanog kriminala) jedna od glavnih institucija proizašlih iz Reforme pravosuđa pokrenula je istragu o pranju novca u građevinarstvu, ali i dalje nema rezultata koji bi se javno obznanili. Reforma pravosuđa je i dalje u toku, a albanski parlament je tokom 2022. godine izglasao njeno produženje, jer ove godine ističe mandat ljudima koji su sada deo novih institucija.
Ponuda okruženja fer konkurencije i vladavine prava uvek se vraća spašavanjem građana od troškova koji ne pripadaju njima. Ovu dilemu nije tako teško rešiti, samo vlada mora „pratiti novac“.
Molimo pročitajte pravila pre komentarisanja ili preuzimanja Napomena: Stavovi i mišljenja izraženi u ovom članku su stavovi autora i ne odražavaju nužno stavove Instituta za komunikacijske studije ili donatora.
